Новые статьи

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Инвестиционная привлекательность европейских рынков недвижимости ни у кого не вызывает сомнений. Однако, большинство российских частных инвесторов не в состоянии провести самостоятельный анализ. Пять неоспоримых факторов описывающих преимущеста инвестиций в иностранную недвижимость:

1. Даже в теории, недвижимость никогда не сможет обесцениться так сильно, как акции или другие инвестиционные инструменты. Рост или падение рынка недвижимости практически всегда не совпадает с развитием и ростом фондовых рынков. Риск потерять деньги сведен практически к нулю, так как даже при ощутимом падении цен владельцы не продают объекты, а сдают их в аренду.

2. Недвижимость эффективнее других инструментов защищает инвестиционный капитал. В сравнении с акциями или облигациями, у недвижимости низкая ликвидность. Это спасает инвесторов от соблазна быстрого вывода денег, который возникает на высоколиквидном фондовом рынке при падении котировок.

3. Недвижимость – единственный инвестиционный инструмент в мире, который может выкупить себя сам. Вы можете приобрести недвижимость, оплатив 20-30% ее стоимости при покупке, а затем начанаете получать арендный доход, которого вполне хватает, чтобы покрыть ипотечные платежи.

4. Недвижимость приносит прибыль. Сдача недвижимости в аренду отличная альтернатива вложениям в пенсионный фонд. Главное не промахнуться с объектом инвестиций. Он должен быть высоколиквидным и привлекательным для арендаторов.

5. Наличие недвижимости зарубежом упрощает ее владельцу получение визы. Многие покупатели недвижимости в Европе используют ее в будущем как базу для путешествий.

На что следует обратить внимание, выбирая жилье под сдачу в аренду? Не доверяйте пустым обещаниям риэлторов, попробуйте самостоятельно оценить, насколько успешно в будущем будет работать то или иное жилье:

1. Оцените ликвидность объекта. Ошибочно начинать оценку с перспектив роста цен на недвижимость в данном регионе. Этот критерий не является основополагающим. Если цены растут, но при этом продать недвижимость невозможно, то инвестиция теряет смысл. Наиболее эффективный способ оценки ликвидности – обратиться в банк. Узнайте сколько средств банк готов предоставить вам под залог предполагаемого объекта покупки. Если объект неликвиден, в кредите вам откажут, ведь в задачу банка входит оценить риски, если вы не вернете деньги.

2. Мысленно нарисуйте портрет арендатора. Стоит покопаться и найти статистику за 5-10 лет, выяснить национальную принадлежность туристов, приезжающих в данный регион. В Европе в большинстве курортное жилье снимают европейцы. При таком раскладе, вложиться в объект, который нравится новым русским, будет самой большой ошибкой. Жилье просто превратится в кусок неликвида, который невозможно сдать. Европейцы выбирают комфортное жилье со стоимостью аренды около 250 евро в неделю и не будут переплачивать за близость к морю или позолоченные дверные ручки.

3. Изучите регион. Обязательно посмотрите, какую долю по туризму занимает выбранная страна в своем регионе. Посмотрите исследования по приросту количества туристов, эти прогнозы на будущее часто сбываются.

4. Узнайте, как распределен рынок аренды в выбранной стране. Отдыхают везде, а вот рынок аренды распределен очень избирательно. Например, европейцы всегда выбирают экономный туризм. Приезжают на отдых не по путевке, а самостоятельно арендуют жилье. Имеет смысл изучить регион и выберать места, куда летают дискаунтеры из Европы. Поскольку для туриста авиаперелет – существенная часть бюджета, то если он обходится в 35 евро, на море можно слетать и в выходные.

5. Выбирайте те объекты, на которые есть спрос. Есть простое правило: чем меньше объект, тем выше его ликвидность, соответственно, тем проще его сдать. Например, на горнолыжных курортах высоколиквидны и очень хорошо сдаются в аренду шале небольшой площади 40–50 м2 с одной спальней. На море идеальный вариант совсем другой - это апартаменты в пределах 80 м2 с двумя спальнями. Для инвестиций интересны те объекты, которые уже оборудованы всем необходимым и не требуют от покупателя лишних хлопот: оборудованная кухня с посудой, бытовая техника, надежная мебель и т.д.

Чем серьезней Вы подойдете к анализу объекта, тем меньше рисков и больше доходности будет заложено в вашей инвестиции.